7 strateških alata za menadžera

7 stateskih alata za menadzere 2019 12 22 - 7 strateških alata za menadžera

Poslovni ljudi često vole koristiti riječ strategija. Ostavlja dobar dojam ispred vaših ljudi kada  razgovarate o strategiji, a to se  i očekuje od članova menadžmenta u organizaciji. Strategija je ujedno i najviše „zloupotrijebljena” riječ u poslovnom jeziku. Vrlo često se postiže dojam da što se više netko koristi riječju strategija u razgovoru, zapravo nema potpuno znanje o toj temi.

Navodimo 7 strateških alata za koje vjerujemo da bi svaki menadžer trebao znati.

  1. Na tržištu budite jedinstveni, a ne najbolji

Strategija nije u tome da budete najbolji, već o tome da budete jedinstveni i prepoznatljivi. Natjecati se kako bi bili najbolji u poslu jedna je od glavnih zabluda u vezi strategije.

Mnogi menadžeri uspoređuju konkurenciju u poslu sa svijetom sporta. Može biti samo jedan pobjednik. Natjecanje u poslu je složenije. Pobjednika može biti više. Unutar jedne industrije može biti više društava iznad prosjeka, od kojih svaka ima različitu strategiju. Oni nisu direktna prijetnja jedni drugima.

Najgori mogući pristup strategiji je kopirati najvećeg „igrača“ u industriji u svemu što rade.

  1. Strategija = ostvarite dobit

Poslovanje se ne odnosi na osvajanje najvećeg tržišnog udjela ili na brz rast. Radi se o zarađivanju novca. Željeti razvijati svoj posao nije strategija. To je isto kao i reći: “Želim biti bogat”. Takve se stvari ne događaju same od sebe. Rast nije strategija, već posljedica. Rast služi kao riječ u analizama poslovanja kada se govori o područjima gdje je trenutni rast ili kada se traže kanali i potencijali za rast – traženje područja koja će donijeti dodatni profit.

  1. Upoznajte svoju industriju

Vaše društvo nije samo, ono je dio šireg sustava tj. industrije. Svaka industrija ima svoje karakteristike i specifičnosti, svoju strukturu. Takva struktura i pozicija vašeg društva u industriji određuje profitabilnost.

Određene industrije imaju veći povrat investiranja od ostalih. Vaše razmišljanje o konkurenciji u industriji i industriji samoj, određuje i vaše razmišljanje o vašoj strategiji – kako biti što konkurentniji unutar industrije.

Što bolje poznajete i razumijete industriju, to ćete bolje moći odrediti elemente zbog kojih ćete se istaknuti, biti jedinstveni i ostvariti veći prosječni povrat od industrijskog prosjeka.

  1. Strategija = izbor

Ovo je najjednostavnija definicija strategije. Potreban je jasan izbor TKO su vaši klijenti i  KAKO ćete pristupiti tim klijentima. Radi se o povezivanju vanjskog svijeta – na strani potražnje – i vašeg društva – ponude.

Potreban vam je način određivanja vrijednosti za određeni segment kupaca kako biste razvili jedinstvene aktivnosti u lancu vrijednosti i kako biste ih uslužili.

Ključna riječ je “izbor”. Ne može se svima biti sve. Targetirajte ograničeni segment potencijalnih kupaca s istim potrebama. Zatim svoje aktivnosti prilagodite tako da ispunjavaju ove potrebe. Želite li lanac vrijednosti, aktivnosti društva trebaju biti prilagođene vašem prijedlogu vrijednosti. Inovacija u strategiji je proces donošenja odluke  – definiranje novog TKO i KAKO unutar organizacije.

  1. Naučite reći NE

Ako je jasno definirano čemu težite – jasan prijedlog vrijednosti za određeni segment klijenta (TKO) i skup različitih, jedinstvenih aktivnosti u vašem lancu vrijednosti radi pružanja potreba za klijente (ŠTO), uvidjet ćete mnogo stvari koje nije potrebno raditi.

Bit će klijenata koje nećete željeti, aktivnosti koje nećete obavljati i usluga / proizvoda koje nećete nuditi. U strategiji je odabir onoga što NE raditi jednako važan. Michael Porter je rekao: “Poanta strategije je odabir onoga što NE raditi”.

  1. Nemojte nikada mirovati

Imati dobru strategiju znači da ste prisutni. Tržište je u pokretu, potrebe i ponašanja kupaca se mijenjaju, tehnologija se razvija.

Jedan bitan element za određivanje budućeg puta za vaše društvo je predvidjeti  kretanje i trendove te ih uključiti u proces izrade strategije. Ako to ne uradite možete propustiti novu vrijednost koja se stvara u industriji i upasti u probleme. Sjetite se primjera o pametnom telefonu i Nokiji i shvatit ćete o čemu se radi.

  1. Razmišljanje o raznim opcijama važan je strateški alat

Činjenice i brojke su podaci i samo dio slagalice. Potrebno je pretvoriti te podatke u pretpostavke koje će potaknuti vaš cijeli proces. Standardni način strukturiranog rada s pretpostavkama je osmišljavanje opcija.

Ova tehnika pomaže procesu razmišljanja nudeći mogućnosti budućih puteva (strateških opcija) za društvo. Razmišljanje o raznim opcijama presudna je vještina za sve koji se žele baviti strategijom.

Svaki bi menadžer trebao svladati osnove strateških alata kako bi potaknuo cijelu organizaciju na strateško promišljanje.

Za više informacija o strateškim alatima budite slobodni obratiti se povratno.

Autori: ALPHA CAPITALIS tim 

Ovlašteni revizori | Ovlašteni interni revizori | Ovlašteni procjenitelji | Ovlašteni računovođe | Ovlašteni investicijski savjetnici | ACCA (Association of Certified Chartered Accountants)

Porezna reforma: 4.krug poreznog rasterećenja u primjeni od 1.1.2020.

Porezna reforma 2020 2019 12 24 - Porezna reforma: 4.krug poreznog rasterećenja u primjeni od 1.1.2020.

Od 1. siječnja 2020. godine zakonski se primjenjuju porezne promjene koje je hrvatski Sabor odobrio u okviru 4. kruga poreznog rasterećenja, a u nastavku teksta donosimo pregled najvažnijih stavki pojedinih poreza koje su promijenjene.

 PDV

Opća stopa PDV-a ostaje 25% unatoč najavljenom sniženju na 24%.

PDV na djelatnosti pripremanje i usluživanje jela i slastica u i izvan ugostiteljskog objekta prema posebnom propisu čime su obuhvaćeni i catering objekti, te objekti jednostavnih usluga (klupa, štand, kolica i sl.), smanjuje se s 25% na 13%.

Prag za primjenu postupaka oporezivanja prema naplaćenim naknadama povećan je na 7,5 milijuna HRK.

Porezni obveznici najkasnije do 20. siječnja 2020. moraju dostaviti pisanu izjavu nadležnoj ispostavi Porezne uprave ako žele početi primjenjivati postupak oporezivanja prema naplaćenim naknadama od 1. siječnja 2020. , a čija vrijednost isporuka dobara i usluga u 2019. godini nije bila veća od 7.500.000,00 kuna bez PDV-a.

Usklađenje s Direktivom Vijeća EU – pojednostavljenje kod premještanja dobara u drugu državu članicu EU; definiranje isporuke s prijevozom kod isporuka u nizu i određivanje PDV ID broja kao materijalnog uvjeta za primjenu oslobođenja.

Porez na dobit

Za primjenu stope od 12% uveden je novi godišnji prag prihoda od 7,5 milijuna HRK kao i za obvezu utvrđivanja poreza na dobit i vođenja poslovnih knjiga prema računovodstvenim propisima fizičkih osoba koje obavljaju samostalnu djelatnost te mogućnost izbora načina utvrđivanja porezne osnovice po novčanom načelu i gospodarsku djelatnost neprofitnih organizacija glede mogućnosti plaćanja poreza na dobit u paušalnom iznosu.

Obrtnici postaju obveznici poreza na dobit kada ostvare prihode veće od 7,5 milijuna HRK.

Plaćanje poreza na dobit sukladno novčanom načelu uvodi se na ostvarenih 7,5 milijuna HRK prihoda.

Neprofitnim organizacijama koje obavljaju gospodarsku djelatnost i od iste ostvaruju prihode, podignut je prag za mogućnost plaćanja poreza na dobit na 7,5 milijuna HRK.

Kod procesa spajanja i preuzimanja podnošenje porezne prijave mora se obaviti u zakonskom roku od 30 dana.

Kod otvaranja likvidacije i stečaja društava podnošenje porezne prijave mora se obaviti u zakonskom roku od 30 dana, a po završetku procesa likvidacije i stečaja zakonski rok za podnošenje porezne prijave je 8 dana.

Inozemnim isplatiteljima naknade propisana je mogućnost uplate poreza po odbitku za nastupe inozemnih izvođača (umjetnika, zabavljača i športaša).

Obveza najave radnji koje vode prestanku poslovanja, premještanju u inozemstvo ili u slučaju statusnih promjena u roku od 30 dana prije pokretanja postupka.

Svi pravni sljednici društava koji su prošli postupak stečaja i likvidacije postaju obveznici poreza na dobit.

Usklađenje s Direktivom Vijeća EU – o uvođenje pravila protiv praksi izbjegavanja poreza kojima se izravno utječe na funkcioniranje unutarnjeg tržišta: odredbe o izlaznom oporezivanju i rješavanju hibridnih neusklađenosti.

Porez na dohodak

Povećan je osobni odbitak s 3.800 HRK na 4.000 HRK.

Mladima do 25 godina života umanjena je porezna obveza za 100%, a za 50% mladima od 26 do 30 godina života za plaću do godišnje osnovice od 360.000 HRK.

Učenici koji spadaju pod dualni sustav obrazovanja kao i onima koji primaju nagrade za vrijeme naukovanja i praktičnog rada, ne potpadaju pod cenzus od 15.000 HRK za uzdržavanog člana obitelji.

Drugim dohotkom smatrat će se naknade učenicima koji spadaju pod dualni sustav obrazovanja, a čija ukupna vrijednost prijelaz zakonom propisani neoporezivi iznos.

Iznajmljivanje nekretnina potpada i obračunava se prema porezu i prirezu poreza na dohodak u odnosu na mjesto gdje se nalazi smještajna jedinica.

S ciljem ispravnog obračunavanja javnih davanja poslodavcima će biti omogućen uvid u neoporezive primitke radnika tijekom poreznog razdoblja.

Do određenog iznosa premije dopunskog i dodatnog zdravstvenog osiguranja neće se smatrati primicima od nesamostalnog rada.

Primici iz humanitarnih i javno oglašenih akcija ne smatraju se oporezivim dohotkom.

Pravilnikom će se propisati koji oblici angažmana se smatraju dohotkom od nesamostalnog rada kako bi se spriječila porezna prevara.

Propisana obilježja nesamostalnog rada utvrđivat će se kroz kriterije kontrole ponašanja, financijske kontrole i odnosa među strankama.

Opći porezni zakon

U trenutku smrti zastara za dug ostavitelja ne teče u razdoblju od dana smrti poreznog obveznika do izvršnosti rješenja o pravnim sljednicima

Porezni obveznik koji ostvaruje porezne pogodnosti koristeći porezni sustav kroz organizacijske oblike koji su oporezivi nižim propisanim poreznim stopama, a koji nisu bili namijenjeni za određenu skupinu poreznih obveznika, smatrat će se da koristi porezne pogodnosti protivno svrsi zakona, osobito u slučaju kada:

  • isplatitelj primitka za posao koji ima obilježja nesamostalnog rada ugovara s poreznim obveznikom druge načine za obavljanje posla ili koristi organizacijske olike koji su oporezivi nižim poreznim stopama
  • poduzetnik organizacijski oblik u kojem posluje učestalo mijenja, odnosno za svaki ugovoreni posao koristi jedan organizacijski oblik koji zatim zamjenjuje drugim, a koji je oporeziv nižim poreznim stopama ili izbjegava ispunjavanje drugih poreznih obveza
  • poduzetnik koristi povezana društva s isključivom svrhom korištenja niže porezne stope radi izbjegavanja plaćanja poreza ili smanjenja porezne obveze.

Poreznom obvezniku koji dobrovoljno prijavi inozemni primitak radi plaćanja dužnih poreza i doprinosa, porezna obveza nastaje danom prijave inozemnog primitka, bez obzira na to kada su primici iz inozemstva ostvareni, iznimno od posebnih propisa kojima se regulira porez na dohodak i doprinose.

Fiskalizacija

Uvedena je obveza fiskaliziranja pratećih dokumenata (ponuda, narudžba i slično) koji se izdaju prije računa na kojima se navode podaci o plaćanju od 1. travnja 2020. godine.

Uvedena obveza iskazivanja dvodimenzionalnog koda (QR kod) na računu od 1. siječnja 2021. godine.

Poseban porez na motorna vozila

Oslobođenje od plaćanja upravne pristojbe bit će ostvareno samo pod uvjetom darovanja motornog vozila između bračnih drugova, potomaka i predaka koji čine uspravnu liniju te posvojenika i posvojitelja i da je motorno vozilo u Republici Hrvatskoj već registrirano na darovatelja.

Posebni porez na kavu i alkoholna pića

Zasebnom uredbom bit će propisano dodatno oporezivanje napitaka s visokim udjelom šećera, kofeina ili sastojaka poput taurina i metil-ksantina.

Trošarine

Dizelsko gorivo koje se koriste u željezničkom prometu robe i putnika ostvaruje povrat dijela plaćene trošarine.

Potpuno oslobođenje od plaćanja trošarine na električnu energiju u željezničkom prometu robe i putnika.

 

Izvor: https://www.porezna-uprava.hr/Stranice/PoreznaReforma2019.aspx

Izvor: https://www.porezna-uprava.hr/Dokumenti%20vijesti/Porezna%20reforma%204.%20krug%2031%2010%202019.pdf

Od ideje do startupa u 5 koraka

Startup 2019 12 22v1 - Od ideje do startupa u 5 koraka

Za razliku od redovnih trgovačkih društava i njihovog poslovanja, startup-ovi imaju jedinstven rast eksponencijalnom brzinom i u kratkom vremenskom razdoblju. Ukoliko Vam osjetni poslovni rast u prvim godinama poslovanja nije cilj, utoliko Vaša poslovna ideja i filozofija ne ide u smjeru startup-a. To je ujedno i razlog zašto startup-ovi imaju veću skalabilnost i izloženost koja im daje mogućnost ulaska na veća inozemna tržišta.

Pa iako startup društva nude brz put ka poslovnom uspjehu i omogućavaju ulazak s vlastitim proizvodom ili uslugom na bilo koje tržišta na svijetu u relativno kratkom roku, vjerojatnost da će startup društvo uspjeti puno je manja u odnosu na njegov poslovni neuspjeh.

Postoje koraci i faktori na koje trebate obratiti pažnju ako pokrećete vlastito poslovanje, a u nastavku teksta donosimo 5 koraka koje je potrebno adresirati kako bi vaš startup izbjegao statističku sudbinu većine neuspješnih startup ideja i društava.

  1. Pitajte

Prilikom pokretanja startup-a neminovnost je kako će se pojaviti veliki broj pitanja na koja nećete imati sve odgovore i naći ćete se u nedoumici kako se postaviti spram njih.

Kada se pojave problemi ovakve vrste pronađite stručnjake koji će imati odgovore na pitanja koja okružuju pokretanje startup-a. Odvjetnik vam može pomoći prilikom odabira i registracije pravnog subjekta koji je optimalan za posao kojim ćete se baviti, a financijski savjetnici mogu vam pomoći prilikom odabira kapitalne strukture ulaganja i pronalaska novih izvora financiranja.

Ako niste stručnjak za pravo, financije i računovodstvo, pronađite osobe koje vam dugoročno mogu uštedjeti novac dajući vam ključne informacije koje ponekad čine razliku hoće li startup uspjeti na tržištu. 

  1. Napravite poslovni plan

Poslovni plan je pisani dokument koji sadrži potanko razrađenu analizu o ulaganju u posao, o budućim rezultatima poslovanja, te o varijantnim rješenjima za moguće rizične situacije koje donosi buduće vrijeme.

To je konkretna podjela koja dijeli poduzetnike koji imaju samo zanimljivu ideju i poduzetnike koji imaju stvarnu, obećavajuću strukturu. Jednom kada imate svoju ideju, morate si postaviti nekoliko važnih pitanja:

  • Koja je svrha vašeg poslovanja?
  • Kome prodajete?
  • Koji su vaši krajnji ciljevi?
  • Kako ćete financirati troškove pokretanja poslovanja?

Na ta pitanja možete odgovoriti u dobro napisanom poslovnom planu.

Dakle poslovni plan se izrađuje kako bi se predvidjela buduća događanja i način prilagodbe poslovanja uvjetima u okruženju te da se smanji stupanj rizika, vremena i sredstava. Što smo bolje predvidjeli buduće događaje i predvidjeli rješenja budućih problema, to su nam šanse za postizanje zacrtanih ciljeva veće.

Poslovni plan je važan dokument i radite ga prije svega zbog sebe, a tek potom zbog zahtjeva okoline. Istaknite svoje komparativne prednosti.

Prilikom izrade poslovnog plana vodite se idućim načelima:

  • da je lako čitljiv i razumljiv;
  • da je orijentiran prema tržištu, a ne prema tehnologiji rada ili kapacitetu poduzetnika;
  • da sadrži procjenu utjecaja konkurencije i
  • da ima uvjerljivu i realnu razvojnu viziju.

Poslovni plan vam pomaže da shvatite kamo ide vaša društvo, kako će prevladati sve potencijalne poteškoće i što vam je potrebno da biste ostali konkurentni subjekt unutar industrije ili djelatnosti kojom se bavite. 

  1. Osigurajte izvore financiranja

Za početak će vam trebati odgovarajući kapital da biste uopće mogli pokrenuti poslovanje iako ne postoji brojka koja se odnosi na sve djelatnosti i društva.

Troškovi pokretanja poslovanja očito će se razlikovati od industrije do industrije, tako da vašem društvu može biti potrebno više ili manje sredstava, ovisno o situaciji. Za manji startup početak rada sa skraćenim radnim vremenom bez opreme, plaće zaposlenika ili ostalih operativnih troškova, neće biti potrebna velika novčana sredstva. No ako pokrećete startup koji zahtjeva veća kapitalna ulaganja, trebat ćete osigurati izvore financiranja.

Iako su izvori financiranja na tržištu najčešće krediti od strane banaka, malo je vjerojatno kako će banke dati kredit novom poslovnom subjektu na tržištu. Primarni izvori financiranja prilikom pokretanja startup-ova zato dolaze od vlasnika, a trošak poslovanja puno je veći nego što vlasnici u početku misle.

Svi poslovni planovi sadrže ujedno i financijski plan, a on uključuje:

A najviše startup-a propada upravo zbog problema s novčanim tokom. Dakle, ako nemate dovoljno vlastitih sredstava, ne možete dobiti kredit od banke ili ako vam se nude krediti po previsokoj kamatnoj stopi, pronađite investitore kojima ćete prezentirati vaš startup.

Investitori mogu biti:

  • Prijatelji
  • Obitelj
  • Anđeli investitori
  • Venture capital fondovi

Ukoliko pronađete potencijalnog investitora, utoliko trebate znati brzo i precizno izložiti vašu ideju koju ste razvili kroz poslovni plan. Dobro zapamtite sve brojke i napravite sažetak jer investitori možda neće imati vremena prolaziti kroz cijeli poslovni plan ili im potencijalno neće biti zanimljiv za čitati ako ih sažetak ne zainteresira.

  1. Pronađite odgovarajuće suradnike

Odabir odgovarajućih suradnika iznimno je važan za bilo koji startup – bez obzira da li startup gradite od nule ili ne.

Evaluirajte mrežu dosadašnjih suradnika s kojima ste radili na prethodnim projektima te krenite po raznim poduzetničkim inkubatorima kako biste upoznali kolege poduzetnike koji će se identificirati s vašom idejom. Doći do stalnih i kvalificiranih suradnika može biti izazovno, ali je nesumnjivo na dugoročne staze najbolja opcija s obzirom da nitko ne može posao raditi sam.

Probleme koji uspješni startup-ovi izbjegavaju odnosi se i na pronalazak stalnih zaposlenika koji će vremenom činiti okosnicu vašeg start up-a i kroz duže vremensko razdoblje zadovoljit će sve strateške, tehničke i operativne potrebe poslovanja koje su bitne kako bi startup ostao konkurentan na tržištu i izdvojio se po kvalificiranim i stručnim djelatnicima.

Selekcija i zadržavanje kvalificiranih zaposlenika zahtijeva izdvajanje puno novčanih sredstava koje većina startup-ova ne može osigurati u prvim godinama poslovanja te postoji opcija prelaska zaposlenika kod trenutno jačih tržišnih konkurenata.

Plaćanje lojalnih zaposlenika udjelom u dobiti na kraju poslovne godine ili davanjem vlasničkih udjela te osiguravanjem fer i korektnih radnih uvjeta, može biti odličan način kako ih zadržati na duži vremenski period. 

  1. Startajte

Nemojte gubiti previše vremena na postavljanje savršene strukture poslovanja i zadovoljavanje svih formalnih načela poslovanja jer u konačnici se pokaže kako je puno važnije jednostavno započeti nego započeti apsolutno ispravno.

Ako ne pokrenete posao ništa se neće dogoditi osim što ćete izgubiti dragocjeno vrijeme koje vam je moglo poslužiti kao nužno iskustvo iz kojeg poduzetnik jako puno može naučiti. Čak i ako mislite kako postoje stvari koje su nepremostiva prepreka pokretanju vašeg start up-a, pronađite način kako zaobići takve vrste operativnih problema jer vlasnik svakog uspješnog startup-a suočavao se sa sličnim problemima na početku pokretanja poslovanja, ali nije dozvolio da isti bude prepreka i odgađaju pokretanje startup-a.

Odaberite mentora a ne savjetnika. Mentor je bio tamo gdje se vi nalazite i prošao je kroz proces kojim vi sada prolazite. On vam može prenijeti iskustvo i biti vam od velike koristi ili vas dovesti u zabludu tako da birajte svog mentora mudro.

Kada vam je potreban savjet vezan za pokretanje biznisa i pribavljanje financiranja budite slobodni obratiti se povratno.

Autori: ALPHA CAPITALIS tim 

Ovlašteni revizori | Ovlašteni interni revizori | Ovlašteni procjenitelji | Ovlašteni računovođe | Ovlašteni investicijski savjetnici | ACCA (Association of Certified Chartered Accountants)

Metode procjene vrijednosti nekretnine

Metode procjene vrijednosti nekretnine 2019 12 17 - Metode procjene vrijednosti nekretnine

Kupovina ili prodaja nekretnine za mnoge predstavlja jednu od najvećih i najvažnijih investicijskih odluka u životu. Osim s investicijskog aspekta gledanja na nekretninu, nužno je strateški odrediti važnost kupovine ili prodaje iste:

  • Koja je uloga nekretnine?
  • Za što će biti namijenjena nekretnina?
  • Koliko će generacija koristiti nekretninu?
  • Koji su budući planovi vezani uz nekretninu i dr.

S obzirom na visoke cijene nekretnina, prostor za razliku u cijeni koju je kupac voljan platiti i po kojoj je prodavatelj voljan prodati svakako je postojan. Stoga, kupci i/ili prodavatelji se često odlučuju na procjenu vrijednosti nekretnine kako bi dobili egzaktnu brojku koja će služiti kao polazišna točka pregovora.

Namjena korištenja nekretnine

Postoji nekoliko načina procjena vrijednosti nekretnine. Ovisno o namjeni korištenja nekretnine, odnosno njezine uloge u budućnosti, odabrat će se i određena metoda procjene. Prilikom odabira namjene korištenja nekretnine bitno je napomenuti da buduće korištenje ne smije imati uporište u rizičnim tj. špekulativnim očekivanjima već se mora temeljiti na prostornim planovima te drugim pravnim i stvarnim okolnostima, u protivnom su izrađeni elaborati procjene nevažeći.

Kako bi se odabrala pravilna metoda procjene vrijednosti, nekretnine se prema vrsti korištenja dijele na:

  • Najamne stambene nekretnine – one koje se prema ukupnom godišnjem prihodu koriste preko 80% za stanovanje
  • Poslovne nekretnine – one koje se prema ukupnom godišnjem prihodu koriste preko 80% za zakup pravnim osobama, obrtnicima i drugim fizičkim osobama
  • Nekretnine mješovite namjene – one koje se djelomično koriste za najam a djelomično za zakup
  • Nekretnine stambene namjene – one koje se koriste preko 70% u svrhu osobnog stanovanja

Metode procjene vrijednosti nekretnine

Nakon što je ustanovljeno o kojoj vrsti namjene nekretnine je riječ, moguće je odabrati jednu od sljedećih metoda procjena vrijednosti iste:

Usporedna metoda

Temeljna ideja usporedne metode je usporedba nekretnine koja se procjenjuje s nekretninama koje su bile prodane na istom području unutar usporedivog vremenskog razdoblja. Ako je prodana slična nekretnina na istom području ali prije desetak godina, procjena vrijednosti nekretnine korištenjem ove metode neće davati zadovoljavajuće rezultate.

S obzirom da se gleda sličnost nekretnine, vrijeme prodaje i lokacija, ova metoda pogodna je za područja s organiziranim tržištem nekretnina, odnosno ona područja za koja postoji vjerodostojna baza podataka kupoprodaja. Procjenitelj je dužan utvrditi stvarnu kupoprodajnu cijenu nekretnina koje su bile predmet transakcija kako bi mogao, uspoređujući njihove cijene i svojstva, procijeniti vrijednost nekretnine koja je trenutni objekt procjene.

Troškovna metoda

Ova metoda je bazirana na izračunu svih troškova gradnje takve nekretnine. Glavna ideja ove metode ja da kupac nikada neće platiti za nekretninu više nego li bi ga koštala izgradnja iste takve nekretnine, iste namjene, na istoj lokaciji. Kod izračuna ukupne vrijednosti nekretnine troškovima građenja odbija se iznos amortizacije te se dodaje cijena zemljišta koja pripada toj nekretnini, troškovi komunalnih pristojbi i svi ostali troškovi vezani uz nekretninu.

Prilikom primjene troškovne metode uzimaju se u obzir normalni troškovi gradnje, umanjenje vrijednosti zbog starosti, nedostaci i štete na građevini kao i sve druge okolnosti koje bi mogle imati direktan utjecan na vrijednost nekretnina.

Za razliku od usporedne metode, ova metoda pogodna je u slučajevima kada ne postoji jasna baza podataka o cijenama postignutim kod kupoprodaje sličnih nekretnina.

Prihodovna metoda

Prihodovna metoda je najčešće korištena metoda procjene vrijednosti. Ova se metoda koristi za procjenu vrijednosti nekretnina čija je svrha stvaranje prihoda. Tako se ovom metodom mogu procjenjivati trgovačke nekretnine, hoteli, klinike, domovi za starije osobe, nekretnine za razonodu, logističke nekretnine i dr.

Po prihodovnoj metodi nekretnina vrijedi onoliko koliko je novčanih sredstava u stanju generirati tijekom svog životnog vijeka. Kako bi se adekvatno upotrijebila ova vrsta procjene bitno je da nekretnina generira prihoda te da se mogu točno odrediti svi budući prihodi i rashodi vezani uz nekretninu.

Nakon određivanja prihoda i rashoda, računa se neto prihod svih budućih razdoblja te se diskontira adekvatnom diskontnom stopom kako bi se dobila sadašnja vrijednost budućih novčanih tokova. Ako budući novčani tokovi nisu sigurni ili ih je nemoguće procijeniti, ne sugerira se korištenje ove metode procjene vrijednosti nekretnine.

 

Iako metode procjene vrijednosti nekretnine na prvu izgledaju jednostavno, to gotovo nikada nije slučaj. Svaka od spomenutih metoda sadrži svoje prednosti i mane, a osim toga, velik je broj faktora koji ulaze u kalkulaciju procjene vrijednosti u svakoj od metoda. S obzirom na spomenutu kompleksnost, procjena vrijednosti nekretnine trebala bi biti izvršena od strane stručnih procjenitelja.

Ukoliko imate dodatnih pitanja vezano za procjenu vrijednosti nekretnine, utoliko nam se slobodno obratite.

Autori: ALPHA CAPITALIS tim 

Ovlašteni revizori | Ovlašteni interni revizori | Ovlašteni procjenitelji | Ovlašteni računovođe | Ovlašteni investicijski savjetnici | ACCA (Association of Certified Chartered Accountants)

Metode revizije

Metode revizije 2019 10 29 - Metode revizije

Svaka vrste discipline, uključujući i reviziju, u svojim postupcima ispitivanja i istraživanja koristi se određenim metodama. Korištene metode, u pravilu, uvijek sadrže norme kojih se prilikom primjene treba pridržavati.

Metoda kojima se revizori koriste ima mnogo, a osim specifičnosti društva koje je predmet revizije, metoda koja se koristi ovisi i o unutarnjoj organizaciji i kadrovskim mogućnostima odjela revizije društva koje nudi tu uslugu. U nastavku pročitajte više o korištenim metodama revizije

  1. Opće metode revizije

Opće metode naziv su dobile po svojoj primjeni u istraživanju u različitim disciplinama. Najčešće opće metode u reviziji su:

Induktivna metoda revizije

Induktivna metoda pretežno se bavi ispitivanjem pojedinačnih slučajeva. Na temelju pojedinačnog ispitivanja slučajeva dolazi se do slike općeg stanja u poslovanju određenog, promatranog društva. Drugim riječima, induktivnom metodom se nastoji spoznati široka slika poslovanja društva kroz proučavanje pojedinačnih slučajeva.

Deduktivna metoda revizije

Deduktivna metoda u svojoj praksi ispituje širu cjelinu poslovanja društva predmeta revizije. Na temelju ispitivanja šire slike, dolazi se do spoznaje pojedinačnih slučajeva u poslovanju društva. Za razliku od induktivne metode, ova metoda na temelju općih rezultata osigurava zaključivanje o stanju pojedinih slučajeva.

Iskustvena ili eksperimentalna metoda revizije

Ova se metoda temelji na prethodnom iskustvu revizora. Nakon okvirnog pogleda na stanje poslovanja društva, revizor je na temelju akumuliranog iskustva u mogućnosti odrediti kojim pojavama i područjima revizija određenog društva treba posvetiti najviše pažnje jer pretpostavlja da se upravo na tim područjima može uočiti najviše nepravilnosti.

  1. Specijalne metode revizije

Specijalne metode revizije klasificiraju se s obzirom na intenzitet, smjer, opseg i način ispitivanja. Međutim neke od metoda mogu biti dio više kriterija na temelju kojih se klasificiraju. Specijalne metode revizije su:

Formalna metoda revizije

Formalna metoda, prije svega, ispituje podudaranje poslovanja društava te njihovih financijskih izvještaja s postojećim propisima i načelima urednog knjigovodstva.

Osim spomenutog podudaranja, formalnom se metodom ispituje i računska suglasnost. Pod ovime se podrazumijeva ispitivanje usklađenosti između financijskih izvještaja i računovodstvenih evidencija, zatim se ispituje i stvarno stanje poslovanja te njegova usklađenost s računovodstvenim i drugim evidencijama i sl.

Informacije prikupljene ovom metodom same po sebi nisu dovoljne te je zbog toga nužno korištenje i materijalne metode.

Materijalna metoda revizije

Materijalna metoda bavi se mnogo intenzivnijim ispitivanjem od formalne metode. Glavni cilj koji upotreba ove metode pokušava doseći je ispitivanje realnosti procjene određenih elemenata financijskih izvještaja. U prijevodu, naglasak je stavljen na ispitivanje problematike odabira raznih računovodstvenih politika prilikom sastavljanja godišnjih financijskih izvještaja. Osim toga, jako bitnu ulogu igra i konzistentnost primjene odabranih računovodstvenih načela.

Progresivna metoda revizije

Progresivna metoda se uglavnom koristi kada postoji opravdana sumnja da u financijskim izvještajima nisu uključene sve bitne ekonomske činjenice ili da su obuhvaćene na neadekvatan, pogrešan način.

Cilj ove metode je uočiti sve neispravne operacije kako bi se kroz kasnije ugrađene kontrolne alate takve pogreške minimalizirale ili čak svele na nulu.

Retrogradna metoda revizije

Za razliku od progresivne, retrogradna metoda provodi se obrnutim smjerom. To znači da se ne kreće od baze na temelju koje se grade financijski izvještaji, nego se polazi od financijskih izvještaja, prije svega bilance, a zatim, ako se uoče razne nepravilnosti, ispituju se knjigovodstvene evidencije, knjiženja i poslovne promjene koje su mogle uvjetovati detektiranim nepravilnostima.

Iako ova metoda daje brze rezultate, važno je imati na umu da je često površna. Naime, nepravilnosti se u nekim slučajevima ne moraju odmah očitovati već tek nakon određenog vremena. Prema tome, prilikom upotrebe ove metode bitno je upariti ju s još nekom od primjenjivih metoda.

Potpuna ili kontinuirana metoda revizije

Ova metoda revizije ispituje sve poslovne promjene nastale u određenom razdoblju. Kontinuirana metoda ne primjenjuje se prečesto, već tek prilikom pregleda manjih društava.

Ako se zbog nekih razloga želi primijeniti na veliko društvo, zahtijevat će mnogo vremena, velik stručni tim, te iznimno visoke troškove provedbe. Opravdanost korištenja ove metode kod velikih društava postoji samo kad se drugim metodama ne može potvrditi ispravnost poslovanja društva.

Preskočna metoda revizije

Poanta ove metode svodi se na pitanje odabira adekvatnog revizijskog uzorka. Adekvatan uzorak treba biti reprezentativan jer se u protivnom dolazi do netočnih informacija o poslovanju određenog društva. Izbor uzorka moguće je izvršiti na razne načine, ali prilikom odabira svakog uzorka bitno je voditi računa o pouzdanosti uzorka i postojećim rizicima. U današnjim uvjetima, revizija se gotovo uvijek obavlja na temelju revizijskog uzorka.

Direktna metoda revizije

Specifičnost ove metode leži u činjenici da se neposredno ispituje svaka poslovna promjena kako bi se ustvrdila njena ispravnost. Ova se metoda u praksi ne primjenjuje na cjelokupnom društvu, već samo na odabranim organizacijskim cjelinama za koje se pretpostavlja da posjeduje određene poremećaje, tj. nepravilnosti.

Indirektna metoda revizije

Indirektna metoda podrazumijeva ispitivanje samo određene poslovne promjene (uzorke) iz neke cjeline kako bi na kraju ocijenilo tu cjelinu. U prijevodu, traže se cjeline koje su na neki način povezane. Kada se pronađu takve cjeline, kontrolom jedne cjeline potvrđujemo i ispravnost/neispravnost povezane cjeline. Pogodnost ove metode leži u činjenici da je brza, jednostavna i jeftina, ali ako se pokažu određene nepravilnosti potrebno je primijeniti direktnu metodu revizije.

  1. Analitički postupci u reviziji

Analitički postupci u reviziji predstavljaju ocjenjivanje financijskih informacija analiziranjem odnosa između financijskih i nefinancijskih podataka. Analitički postupci su izjednačeni s analiziranjem financijskih izvještaja. Ipak, činjenica je da osim financijskih izvještaja, analitički postupci se odnose i na niz ostalih nefinancijskih informacija.

Prema smjernicama Međunarodnih revizijskih standarda, analitički postupci uključuju:

  1. Usporedbu financijskih informacija s informacijama prethodnog razdoblja
  2. Usporedbu financijskih informacija s prognoziranim rezultatima
  3. Proučavanje međuovisnosti različitih financijskih informacija u nekom promatranom periodu
  4. Usporedbu financijskih informacija promatranog društva s usporedivim društvom koje posluje unutar iste grane djelatnosti kao i promatrano društvo
  5. Proučavanje postojanja međuovisnosti financijskih i nefinancijskih informacija.

Primjenom navedenih analitičkih postupaka revizor nastoji uočiti neuobičajene promjene tj. postojanje značajnih odstupanja. Ovi postupci, osim na godišnjim, vrlo se često koriste i na polugodišnjim i kvartalnim podacima. Kada se detektira neočekivana međuovisnost pojedinih podataka, pažnja revizora usmjerena je na to područje koje treba detaljnije ili ponovno ispitati.

Metoda revizije je mnogo i revizija je sama po sebi kompleksna disciplina, te kao takva, mora biti obavljana od strane stručnih, iskusnih revizora kako bi se uistinu detektirale sve nedosljednosti i problemi u financijskim izvještajima nekog društva.

Ukoliko vam je potreban stručan tim revizora koji će detektirati sve nesuglasnosti financijskih izvještaja vašeg društva, utoliko nam se slobodno obratite.

Autori: ALPHA CAPITALIS tim 

Ovlašteni revizori | Ovlašteni interni revizori | Ovlašteni procjenitelji | Ovlašteni računovođe | Ovlašteni investicijski savjetnici | ACCA (Association of Certified Chartered Accountants)