Troškovni pristup procjeni vrijednosti poduzeća daje indikaciju vrijednosti koristeći ekonomsko načelo da kupac neće platiti za imovinu više od troška nabave imovine jednake korisnosti, bilo kupnjom ili izgradnjom, osim ako nisu uključeni vrijeme, smetnje, rizik ili drugi čimbenici.
Troškovni pristup procjeni vrijednosti daje indikaciju vrijednosti izračunom sadašnjeg troška zamjene ili izgradnje imovine umanjenog za fizičko propadanje i sve ostale relevantne oblike zastarjelosti.
Troškovni pristup procjeni vrijednosti treba primijeniti i dati mu značajnu težinu u sljedećim okolnostima:
- sudionici bi mogli ponovo kreirati imovinu značajno iste korisnosti kao i predmetna imovina, bez regulatornih ili zakonskih ograničenja, te bi se imovina mogla ponovo kreirati dovoljno brzo da sudionik ne bi bio voljan platiti značajnu premiju za mogućnost momentalnog korištenja predmetne imovine,
- imovina ne generira izravno dohodak a jedinstvena priroda imovine čini korištenje dohodovnog ili tržišnog pristupa neizvedivim, i/ili
- osnova vrijednosti se bazira na trošku zamjene kao što je zamjenska vrijednost.
Kada se koristi troškovni pristup u sljedećim okolnostima, potrebno je razmotriti može li se primijeniti neki drugi pristup koji potvrđuje indikaciju vrijednosti iz troškovnog pristupa:
- sudionici mogu razmotriti stvaranje imovine slične korisnosti, ali postoje potencijalne zakonske ili regulatorne zapreke ili je potrebno značajno vrijeme za ponovo kreiranje imovine,
- kada se troškovni pristup koristi kao provjera razboritosti drugih pristupa (na primjer, za potvrdu je li poduzeće procijenjeno na osnovi neograničenosti poslovanja vrednije na likvidacijskoj osnovi) i/ili
- imovina je kreirana nedavno pa postoji visok stupanj pouzdanosti pretpostavki korištenih u troškovnom pristupu.
Vrijednost djelomično dovršene imovine će općenito odraziti dosadašnje troškove kreiranja imovine i očekivanja sudionika glede vrijednosti dovršene nekretnine, ali će uzeti u obzir troškove i vrijeme potrebno za dovršetak imovine te prikladne usklade za profit i rizik.
METODE TROŠKOVNOG PRISTUPA
Općenito postoje tri metode troškovnog pristupa:
- metoda troška zamjene: metoda koja pokazuje vrijednost izračunavanjem troška slične imovine jednake korisnosti,
- metoda troška reprodukcije: metoda koja pokazuje vrijednost izračunavanjem troška ponovnog stvaranja kopije imovine, i
- metoda sumiranja: metoda koja izračunava vrijednost imovine zbrajanjem odvojenih vrijednosti njenih dijelova.
1.Metoda zamjenske vrijednosti
Trošak zamjene je trošak relevantan za određivanje cijene koju bi sudionik platio za kopiranje korisnosti imovine, a ne njenih identičnih fizičkih svojstava. Obično se zamjenska vrijednost usklađuje za fizičko propadanje i sve relevantne oblike zastarjelosti. To je, nakon usklade, amortizirana zamjenska vrijednost.
Ključni koraci u metodi zamjenske vrijednosti su:
- izračunati sve troškove koje bi tipični sudionik imao da kreira ili nabavlja imovinu jednake korisnosti,
- odrediti postoji li amortizacija u vezi fizičke, funkcionalne i vanjske zastarjelosti povezane s predmetnom imovinom, i
- oduzeti ukupnu amortizaciju od ukupnih troškova kako bi se dobila vrijednost predmetne imovine.
Trošak zamjene je obično trošak modernog ekvivalenta imovine, koja daje sličnu funkcionalnost kao i imovina koja se procjenjuje, ali je modernog dizajna i izgradnje ili izrađena od modernih isplativih materijala modernim tehnikama.
2.Metoda troška gradnje
Trošak gradnje je prikladan kada je trošak modernog ekvivalenta imovine veći od troška ponovnog kretanja kopije predmetne imovine, ili kada korisnost koju nudi predmetna imovina može dati samo kopija a ne moderni ekvivalent.
Ključni koraci u metodi troška gradnje su:
- izračunati sve troškove koji bi nastali tipičnom sudioniku koji kreira identičnu kopiju predmetne imovine,
- odrediti postoji li amortizacija u vezi fizičke, funkcionalne i vanjske zastarjelosti povezane s predmetnom imovinom, i
- oduzeti ukupnu amortizaciju od ukupnih troškova kako bi se dobila vrijednost predmetne imovine.
3.Metoda sumiranja
Metoda sumiranja, poznata i kao metoda temeljne imovine se obično koristi za investicijske kompanije ili druge vrste imovine ili društava za koje je vrijednost prvenstveno čimbenik vrijednosti njihovih udjela.
Ključni koraci u metodi sumiranja su:
- procijeniti svaki sastavni dio imovine koja je dio predmetne imovine koristeći primjerene pristupe i metode procjene vrijednosti, i
- zbrojiti vrijednost sastavnih dijelova imovine kako bi se dobila vrijednost predmetne imovine.
TROŠKOVNA RAZMATRANJA KOD PRIMJENE TROŠKOVNE METODE
Troškovni pristup treba obuhvatiti sve troškove koji bi nastali tipičnom sudioniku. Elementi troškova mogu se razlikovati ovisno o vrsti imovine i trebaju uključivati direktne i indirektne troškove potrebne za zamjenu/gradnju imovine od datuma procjene vrijednosti.
Neke uobičajene stavke za razmatranje su:
- Direktni troškovi:sirovine, rad.
- Indirektni troškovi: troškovi transporta, troškovi instaliranja, profesionalne naknade (design, dozvola, arhitektura, zakonske itd), ostale naknade (pristojbe, itd.), fiksni troškovi, porezi, troškovi financiranja (npr. kamata na dug), i profitna marža/poduzetnički profit tvorcu imovine (npr. povrat investitorima).
Imovina kupljena od treće osobe bi vjerojatno odrazila troškove povezane s kreiranjem imovine kao i neki oblik profitne marže da im pruži povrat na ulaganje. Po osnovi vrijednosti koja pretpostavlja hipotetsku transakciju, može biti prikladno uključiti pretpostavljenu profitnu maržu na određene troškove koji se mogu izraziti kao ciljani profit, bilo u apsolutnom iznosu bilo kao postotni povrat na trošak ili vrijednost. Međutim, troškovi financiranja, ako su uključeni, mogu već odražavati zahtijevani povrat na korišteni kapital sudionika, pa je potrebno biti oprezan kod uključivanja troškova financiranja i profitne marže.
AMORTIZACIJA/ZASTARJELOST IMOVINE
U kontekstu troškovnog pristupa, “amortizacija” se odnosi na usklade procijenjenih troškova kreiranja imovine jednake korisnosti da odraze utjecaj bilo koje zastarjelosti predmetne imovine na vrijednost. Ovo značenje se razlikuje od upotrebe te riječi u financijskom izvještavanju ili poreznom zakonu gdje se općenito odnosi na metodu sustavne amortizacije kapitalnih izdataka kroz vrijeme.
Usklađenja za amortizaciju
Usklađenja za amortizaciju se obično razmatraju za sljedeće vrste zastarjelosti, koje se dalje mogu podijeliti u potkategorije pri usklađivanju:
- Fizička zastarjelost: svaki gubitak korisnosti zbog fizičkog propadanja imovine ili njenih dijelova koji proizlazi iz njene starosti i upotrebe.
- Funkcionalna zastarjelost: svaki gubitak korisnosti zbog neučinkovitosti predmetne imovine u usporedbi s njenom zamjenom kao što je zastarjeli dizajn, specifikacije i tehnologija.
- Vanjska ili ekonomska zastarjelost: svaki gubitak korisnosti uzrokovan ekonomskim ili položajnim čimbenicima koji su izvan imovine. Ova vrsta zastarjelosti može biti privremena ili trajna.
Fizički i ekonomski vijek imovine
Amortizacija/zastarjelost treba uzeti u obzir fizički i ekonomski vijek imovine. Fizički vijek znači koliko dugo se imovina može koristiti prije no što se istroši ili ekonomski popravak ne bude moguć, pretpostavljajući redovno održavanje a zanemarujući potencijal za obnovu ili rekonstrukciju.
Ekonomski vijek znači koliko dugo se predviđa da će imovina moći generirati financijske povrate ili pružati nefinancijske koristi u svojoj trenutnoj upotrebi. Na njega će utjecati stupanj funkcionalne ili ekonomske zastarjelosti kojem je imovina izložena.
Usporedba predmetne imovine i hipotetske imovine
Osim nekih vrsta ekonomske ili vanjske zastarjelosti, većina vrsta zastarjelosti se mjeri usporedbom između predmetne imovine i hipotetske imovine na kojoj se bazira procijenjeni trošak zamjene ili gradnje. Međutim, kada je dostupan tržišni dokaz učinka zastarjelosti, treba ga uzeti u obzir.
Fizička zastarjelost imovine
Fizička zastarjelost se mjeri na dva različita načina; (1) popravljiva fizička zastarjelost, tj. trošak popravka/izlječenja zastarjelosti, ili (2) nepopravljiva/neizlječiva fizička zastarjelost što uzima u obzir starost, očekivani ukupni i preostali vijek imovine, gdje je usklada za fizičku zastarjelost jednaka omjeru potrošenog očekivanog ukupnog vijeka. Ukupni očekivani vijek može se izraziti na bilo koji razuman način, uključujući očekivani vijek u godinama, prevaljenim miljama/ kilometrima, proizvedenim jedinicama, itd.
Funkcionalna zastarjelost imovine
Dva su oblika funkcionalne zastarjelosti: (1) dodatni trošak kapitala uzrokovan promjenama dizajna, materijala gradnje, tehnologije ili tehnika proizvodnje što rezultira dostupnom modernom ekvivalentnom imovinom s nižim troškovima kapitala od onih predmetne imovine, i (2) dodatni operativni trošak uzrokovan poboljšanjima dizajna ili dodatnim kapacitetom što rezultira dostupnim modernim ekvivalentom imovine s nižim operativnim troškovima od onih predmetne imovine.
Ekonomska zastarjelost imovine
Ekonomska zastarjelost može nastati kada vanjski čimbenici utiču na pojedinu ili svu imovinu koja se koristi u društvu i treba je oduzeti nakon fizičkog propadanja i funkcionalne zastarjelosti. Primjeri ekonomske zastarjelosti za nekretnine su:
- negativne promjene u potražnji za proizvodima ili uslugama koje imovina proizvodi,
- višak ponude na tržištu imovine,
- poremećaj ili gubitak ponude rada ili sirovina, i
- imovinu koristi poduzeće koje ne može platiti tržišnu rentu za imovinu a da i dalje generira tržišnu stopu povrata.
Novac i novčani ekvivalenti ne zastarijevaju te se ne usklađuju. Utrživa imovina se ne usklađuje ispod njene tržišne vrijednosti određene tržišnim pristupom.
Ako ste zainteresirani za više informacija o metodama procjene vrijednosti slobodno nam se obratite.
Autori: ALPHA CAPITALIS tim
Ovlašteni revizori | Ovlašteni interni revizori | Ovlašteni procjenitelji | Ovlašteni računovođe | Ovlašteni investicijski savjetnici | ACCA (Association of Certified Chartered Accountants) | CFA (Chartered Financial Analyst)