Fizička ste osoba, imate nekretninu u vlasništvu i želite ju na određeni način otuđiti?
Odgovor na to pitanje može biti vrlo složen. Za potpuno razumijevanje situacije u kojoj se nalazite potrebno uzeti u obzir odredbe Zakona o porezu na dohodak, Zakona o porezu na dodanu vrijednost te Zakona o porezu na promet nekretnina.
Zakon o porezu na dohodak
Otuđenjem nekretnina u smislu Zakona o porezu na dohodak smatra se prodaja, zamjena, ali i bilo kakav drugi prijenos nekretnina te se ono smatra dohotkom od otuđenja nekretnina i imovinskih prava. Dohodak čini razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine ili imovinskog prava koje se otuđuje i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda, a kao izdaci se mogu odbiti troškovi otuđenja. Porezna stopa na dohodak od otuđenja nekretnina plaća se po stopi od 24% sukladno odredbama čl. 62. st. 2. i 3. Zakona o porezu na dohodak.
U određenim slučajevima otuđenja nekretnina postoji propisana obveza obračunavanja poreza, ali postoje i slučajevi u kojima otuđenje ne podliježe oporezivanju pa je tako osnovno pravilo definirano čl. 58. st. 2. i 3. Zakona o porezu na dohodak koji navode sljedeće:
Čl.58.st.2. Zakona o porezu na dohodak
Dohodak od otuđenja nekretnina iz stavka 1. ovoga članka ne oporezuje se ako je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima njegove uže obitelji iz članka 14. stavaka 4. i 5. ovoga Zakona, a i u slučaju ako je nekretnina ili imovinsko pravo otuđeno nakon dvije godine od dana nabave.
Čl.58.st.3. Zakona o porezu na dohodak
Iznimno od stavka 2. ovoga članka, dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava oporezuje se ako je otuđeno više od tri nekretnine iste vrste ili više od tri imovinska prava iste vrste u razdoblju od pet godina od dana stjecanja nekretnine ili imovinskog prava, osim ako se nekretnine izvlašćuju na temelju posebnog zakona te ako se otuđuju zemljišta čija je pojedinačna površina do 250 m2, a ukupno do 1000 m2. Ako se otuđuje zgrada s više stanova ili poslovnih prostora ili građevinsko zemljište ili više zemljišnih čestica, jednom nekretninom smatra se svaki stan, poslovni prostor, gradilište ili zemljišna čestica.
Važno je uzeti u obzir jesu li nekretnine koje otuđujete istovrsne jer samo istovrsne nekretnine se zbrajaju u okviru zahtjeva čl. 58. st. 3. Zakona o porezu na dohodak. Istovrsnim nekretninama smatraju se poljoprivredna zemljišta, ili građevinska zemljišta, ili šumska zemljišta ili druga zemljišta, a kod građevina stambene zgrade (stan, kuća, apartman i sl.), ili poslovne zgrade, ili druge zgrade, ili dijelovi zgrada (garaže ili spremišta i sl.). Ako se otuđuje zgrada s više stanova ili poslovnih prostora ili građevinsko zemljište ili više zemljišnih čestica, jednom nekretninom smatra se svaki stan, poslovni prostor, gradilište ili zemljišna čestica.
Zakon o porezu na promet nekretnina
Promet nekretninama nema samo utjecaja na dohodak fizičkih osoba prodavatelja već i na odredbe Zakona o porezu na promet nekretnina koji u čl. 6. definira da je Obveznik poreza na promet nekretnina stjecatelj nekretnine (ali uz iznimke u slučajevima kada se na stjecanje nekretnina plaća porez na dodanu vrijednost) iz čega se zaključuje da potencijalno plaćeni porez na dohodak od otuđenja ne isključuje obvezu obračunavanja poreza na promet nekretnina, ali obračunati porez na dodanu vrijednost na isporuku nekretnine svakako oslobađa stjecatelja od poreza na promet nekretnina.
Osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze, a istu utvrđuje Porezna uprava, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu. Navedeno bi značilo da ugovaranje niže cijene od cijene koja se postiže ili se može postići na tržištu ne znači da ćete platiti porez na promet nekretnina na ugovorenu cijenu već Porezna uprava ima mogućnost korigirati poreznu osnovicu do razine tržišne cijene.
Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 3% na prethodno opisanu poreznu osnovicu utvrđenu od strane Porezne uprave.
Zakon o porezu na dodanu vrijednost
Kada nekretnine isporučuje fizička osoba uobičajeno je zaključiti da obveze s aspekta Zakona o porezu na dodanu vrijednost ne postoje te da fizička osoba u smislu PDV-a nije porezni obveznik, ali ako se promatra odredba čl. 6. st. 1. Zakona o PDV-u koji navodi da je »Porezni obveznik« u smislu ovoga Zakona je svaka osoba koja samostalno obavlja bilo koju gospodarsku djelatnost bez obzira na svrhu i rezultat obavljanja te djelatnosti potrebno je postaviti pitanje obavlja li ta ista fizička osoba gospodarsku djelatnost. Gospodarska djelatnost u čl. 6. st. 2. Zakona o PDV-u definira se kao svaka djelatnost proizvođača, trgovaca ili osoba koje obavljaju usluge, uključujući rudarske i poljoprivredne djelatnosti te djelatnosti slobodnih zanimanja. Gospodarskom djelatnošću smatra se i iskorištavanje materijalne ili nematerijalne imovine u svrhu trajnog ostvarivanja prihoda.
Osim toga, čl. 90. st. 1. Zakona o PDV-u definira ”malog” poreznog obveznika kojim se smatra pravna osoba sa sjedištem, stalnom poslovnom jedinicom, odnosno fizička osoba s prebivalištem ili uobičajenim boravištem u tuzemstvu, čija vrijednost isporuka dobara ili obavljenih usluga u prethodnoj ili tekućoj godini nije bila veća od 40.000,00 eura pa se tako isporukom nekretnina od strane fizičkih osoba ne mogu u potpunosti isključiti i obveze s aspekta poreza na dodanu vrijednost.
Autor:
Robert Špoljar, Tax & Audit Manager
