Prilikom isporuke zemljišta, dolazi do brojnih pitanja vezano za poreze: oporezuje li se ono porezom na promet nekretnina po stopi od 3% ili se oporezuje porezom na dodanu vrijednost po stopi od 25%? Tekst koji slijedi u nastavku objašnjava koje su obveze i prava što proizlaze iz postojećih propisa u vezi s oporezivanjem prometa zemljištima i građevinama.
GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE OPOREZIVO PDV-om
Oporezivanje prometa zemljišta ovisi o tome radi li se o građevinskom zemljištu koje je uvijek oporezivo porezom na dodanu vrijednost po stopi od 25%. Građevinskim zemljištem se smatra svako zemljište za koje je izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje a to su: građevinska dozvola, lokacijska dozvola, rješenje za građenje i slično.
Kada se građevinsko zemljište isporučuje bez građevine uvijek je oporezivo PDV-om, ako je prodavatelj obveznik PDV-a.
ZEMLJIŠTE KOJE NIJE GRAĐEVINSKO OPOREZIVO POREZOM NA PROMET NEKRETNINA
Ako se ne radi o građevinskom zemljištu, nego o poljoprivrednom i šumskom zemljištu ono je oslobođeno od plaćanja poreza na dodanu vrijednost i podliježe obvezi plaćanja poreza na promet nekretnina po stopi od 3%.
Ako je kupac poljoprivrednog i šumskog zemljišta (koje nije građevinsko) obveznik PDV-a, prodavatelj zemljišta može primijeniti „opciju“ – tuzemni prijenos porezne obveze. Međutim, pravo izbora oporezivanja porezni obveznik isporučitelj nekretnine može koristiti jedino i samo u slučaju kada kupac nekretnine može priznati pretporez u cijelosti. Prednost „opcije“ – prijenosa porezne obveze je u tome da isporučitelj nekretnine ne mora raditi ispravak pretporeza u roku od 10 godina, a što bi bio obvezan kod oslobođenja od poreza na dodanu vrijednost, ako je koristio pretporez, a druga pogodnost je da kupac nekretnine evidentira obvezu i pretporez u obrascu PDV-a, te nema fizičkog odljeva novca, kao kod plaćanja 3% poreza na promet nekretnina
Ako se ne radi o građevinskom zemljištu, nego o poljoprivrednom i šumskom zemljištu ono je oslobođeno od plaćanja poreza na dodanu vrijednost i podliježe obvezi plaćanja poreza na promet nekretnina od 3%. Ako se ne radi o građevinskom zemljištu, a prodavatelj i kupac su obveznici PDV-a može se primijeniti „opcija“ – tuzemni prijenos porezne obveze.
Ako prodavatelj nije obveznik PDV-a, promet zemljišta se oporezuje porezom na promet nekretnina po stopi od 3%.
GRAĐEVINA OPOREZIVA PDV-om
PDV se plaća na isporuku građevine (ili dijela građevine) koja nikada nije bila korištena uključujući zemljište na kojem se ista nalazi kod koje od datuma prvog korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od 2 godine. Naime, ukoliko isporučitelj građevine upisan u registar obveznika PDV-a prodaje nekorištenu građevinu i pripadajuće zemljište ili pak prodaje korištenu građevinu sa zemljištem unutar 2 godine stjecatelju građevine koji je također upisan u registar obveznika PDV-a, utoliko on kao isporučitelj građevine u oba slučaja treba na izdanom računu stjecatelju građevine obračunati PDV.
Isporuka nedovršenih građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze kao što je roh-bau oporeziva je PDV-om.
GRAĐEVINA OSLOBOĐENA OD PLAĆANJA PDV-a JE OPOREZIVA POREZOM NA PROMET NEKRETNINA
PDV se ne plaća na isporuku građevine (uključujući zemljište)ako je bila nastanjena odnosno korištena ili ako je od datuma prvog nastanjenja /korištenja građevine do datuma sljedeće isporuke građevine proteklo više od 2 godine.
Trenutak stavljanja nekretnine u uporabu smatra se prvim nastanjenjem/korištenjem, a o tome porezni obveznik mora imati odgovarajuću dokumentaciju. Dokaz može biti dokument nadležnog tijela o prebivalištu ili uobičajenom boravištu ili knjigovodstvena evidencija kojom se građevina ili njezin dio stavlja u uporabu ili bilo koji drugi dokument (npr. ugovor o najmu, ugovor o isporuci vode, električne energije, plina i sl.) kojim se dokazuje korištenje nekretnine. Ako se prvo nastanjenje/korištenje ne može dokazati na naprijed navedeni način, tada se datumom prvog nastanjenja/korištenja smatra datum prve isporuke.
Ako prodavatelj nije obveznik PDV-a, promet građevine i pripadajućeg zemljišta se oporezuje porezom na promet nekretnina po stopi od 3%.
GRAĐEVINA OSLOBOĐENA OD PLAĆANJA PDV-a I PRIMJENA OBRAČUNSKOG PDV-a KOD KUPCA
Kada se na promet nekretnine tj. na promet građevine i pripadajućeg zemljišta ne plaća PDV po stopi od 25%, tada kupac treba platiti porez na promet nekretnina po stopi od 3%.
Ako je isporučitelj građevine upisan u registar obveznika PDV-a te prodaje korištenu građevinu i pripadajuće zemljište nakon 2 godine korištenja stjecatelju građevine koji je također upisan u registar obveznika PDV-a, stjecatelj na stečenu građevinu treba platiti porez na promet nekretnina.
Međutim, s obzirom da su i isporučitelj i stjecatelj građevine upisani u registar obveznika PDV-a, te da se isporučitelj odlučio za primjenu „opcije“ – tuzemni prijenos porezne obveze jer stjecatelj građevine ima pravo na odbitak PDV-a u 100% iznosu, proizlazi da stjecatelj građevine neće platiti porez na promet nekretnina već će evidentirati obračunski PDV u obrascu.
Smatra se da je navedeni iznos PDV-a plaćen ako je u obrascu PDV iskazana obveza temeljem prijenosa obveze plaćanja PDV-a. Zbog primjene prijenosa porezne obveze, stjecatelj nekretnine neće platiti PDV jer istodobno iskazuje obvezu i pravo na pretporez u obrascu PDV. Kod „opcije“ kupac građevine evidentira obvezu i pretporez u obrascu PDV-a, te nema fizičkog odljeva novca, kao kod plaćanja 3% poreza na promet nekretnina.
ISPRAVAK PRIZNATOG PRETPOREZA UNUTAR 10 GODINA OD NABAVE GRAĐEVINE
Ako je građevina korištena dulje od 2 godine, pa se prodaje osobi koja nije obveznik PDV-a, tada isporuka iste podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina, pa isporučitelj takve građevine ima obvezu provesti ispravak odbitka pretporeza ako nije protekao propisani rok od 10 godina za ispravak pretporeza za nekretnine.
Autor: Jadranka Knežević, direktor odjela poreznog savjetovanja
Ovlašteni revizori | Ovlašteni interni revizori | Ovlašteni procjenitelji | Ovlašteni računovođe | Ovlašteni investicijski savjetnici | ACCA (Association of Certified Chartered Accountants)
