Kupovina ili prodaja nekretnine za mnoge predstavlja jednu od najvećih i najvažnijih investicijskih odluka u životu. Osim s investicijskog aspekta gledanja na nekretninu, nužno je strateški odrediti važnost kupovine ili prodaje iste:
- Koja je uloga nekretnine?
- Za što će biti namijenjena nekretnina?
- Koliko će generacija koristiti nekretninu?
- Koji su budući planovi vezani uz nekretninu i dr.
S obzirom na visoke cijene nekretnina, prostor za razliku u cijeni koju je kupac voljan platiti i po kojoj je prodavatelj voljan prodati svakako je postojan. Stoga, kupci i/ili prodavatelji se često odlučuju na procjenu vrijednosti nekretnine kako bi dobili egzaktnu brojku koja će služiti kao polazišna točka pregovora.
Namjena korištenja nekretnine
Postoji nekoliko načina procjena vrijednosti nekretnine. Ovisno o namjeni korištenja nekretnine, odnosno njezine uloge u budućnosti, odabrat će se i određena metoda procjene. Prilikom odabira namjene korištenja nekretnine bitno je napomenuti da buduće korištenje ne smije imati uporište u rizičnim tj. špekulativnim očekivanjima već se mora temeljiti na prostornim planovima te drugim pravnim i stvarnim okolnostima, u protivnom su izrađeni elaborati procjene nevažeći.
Kako bi se odabrala pravilna metoda procjene vrijednosti, nekretnine se prema vrsti korištenja dijele na:
- Najamne stambene nekretnine – one koje se prema ukupnom godišnjem prihodu koriste preko 80% za stanovanje
- Poslovne nekretnine – one koje se prema ukupnom godišnjem prihodu koriste preko 80% za zakup pravnim osobama, obrtnicima i drugim fizičkim osobama
- Nekretnine mješovite namjene – one koje se djelomično koriste za najam a djelomično za zakup
- Nekretnine stambene namjene – one koje se koriste preko 70% u svrhu osobnog stanovanja
Metode procjene vrijednosti nekretnine
Nakon što je ustanovljeno o kojoj vrsti namjene nekretnine je riječ, moguće je odabrati jednu od sljedećih metoda procjena vrijednosti iste:
Usporedna metoda
Temeljna ideja usporedne metode je usporedba nekretnine koja se procjenjuje s nekretninama koje su bile prodane na istom području unutar usporedivog vremenskog razdoblja. Ako je prodana slična nekretnina na istom području ali prije desetak godina, procjena vrijednosti nekretnine korištenjem ove metode neće davati zadovoljavajuće rezultate.
S obzirom da se gleda sličnost nekretnine, vrijeme prodaje i lokacija, ova metoda pogodna je za područja s organiziranim tržištem nekretnina, odnosno ona područja za koja postoji vjerodostojna baza podataka kupoprodaja. Procjenitelj je dužan utvrditi stvarnu kupoprodajnu cijenu nekretnina koje su bile predmet transakcija kako bi mogao, uspoređujući njihove cijene i svojstva, procijeniti vrijednost nekretnine koja je trenutni objekt procjene.
Troškovna metoda
Ova metoda je bazirana na izračunu svih troškova gradnje takve nekretnine. Glavna ideja ove metode ja da kupac nikada neće platiti za nekretninu više nego li bi ga koštala izgradnja iste takve nekretnine, iste namjene, na istoj lokaciji. Kod izračuna ukupne vrijednosti nekretnine troškovima građenja odbija se iznos amortizacije te se dodaje cijena zemljišta koja pripada toj nekretnini, troškovi komunalnih pristojbi i svi ostali troškovi vezani uz nekretninu.
Prilikom primjene troškovne metode uzimaju se u obzir normalni troškovi gradnje, umanjenje vrijednosti zbog starosti, nedostaci i štete na građevini kao i sve druge okolnosti koje bi mogle imati direktan utjecan na vrijednost nekretnina.
Za razliku od usporedne metode, ova metoda pogodna je u slučajevima kada ne postoji jasna baza podataka o cijenama postignutim kod kupoprodaje sličnih nekretnina.
Prihodovna metoda
Prihodovna metoda je najčešće korištena metoda procjene vrijednosti. Ova se metoda koristi za procjenu vrijednosti nekretnina čija je svrha stvaranje prihoda. Tako se ovom metodom mogu procjenjivati trgovačke nekretnine, hoteli, klinike, domovi za starije osobe, nekretnine za razonodu, logističke nekretnine i dr.
Po prihodovnoj metodi nekretnina vrijedi onoliko koliko je novčanih sredstava u stanju generirati tijekom svog životnog vijeka. Kako bi se adekvatno upotrijebila ova vrsta procjene bitno je da nekretnina generira prihoda te da se mogu točno odrediti svi budući prihodi i rashodi vezani uz nekretninu.
Nakon određivanja prihoda i rashoda, računa se neto prihod svih budućih razdoblja te se diskontira adekvatnom diskontnom stopom kako bi se dobila sadašnja vrijednost budućih novčanih tokova. Ako budući novčani tokovi nisu sigurni ili ih je nemoguće procijeniti, ne sugerira se korištenje ove metode procjene vrijednosti nekretnine.
Iako metode procjene vrijednosti nekretnine na prvu izgledaju jednostavno, to gotovo nikada nije slučaj. Svaka od spomenutih metoda sadrži svoje prednosti i mane, a osim toga, velik je broj faktora koji ulaze u kalkulaciju procjene vrijednosti u svakoj od metoda. S obzirom na spomenutu kompleksnost, procjena vrijednosti nekretnine trebala bi biti izvršena od strane stručnih procjenitelja.
Autori: ALPHA CAPITALIS tim
Ovlašteni revizori | Ovlašteni interni revizori | Ovlašteni procjenitelji | Ovlašteni računovođe | Ovlašteni investicijski savjetnici | ACCA (Association of Certified Chartered Accountants)
