S povećanjem potražnje za nekretninama te ograničenom ponudom, izgradnja i prodaja istih postaje sve primamljivija investitorima. Uz navedeno dolaze i porezne obveze prema državi. Ako Vas zanima kako se oporezuju nekretnine, zašto je bitan datum prve upotrebe ili kako se ispravlja pretporez, saznajte u ostatku teksta.
Kada se isporuka nekretnine oporezuje PDV-om ?
U slučaju da je isporučitelj nekretnine obveznik PDV-a, isporuka nekretnina je oporeziva PDV-om ukoliko od datuma prve uporabe do datuma isporuke nije proteklo više od dvije godine. Alternativno navedenom, ukoliko je od datuma prve upotrebe do datuma isporuke proteklo više od dvije godine, tada isporuka nije predmet PDV-a.
Primjerice, nekretnina koja je stavljena u upotrebu 15.06.2019. godine, a prodaje se (isporučuje) 16.06.2021. godine ne podliježe oporezivanju s aspekta PDV-a budući da je proteklo više od dvije godine. Alternativno, ako obveznik PDV-a prodaje istu tu nekretninu primjerice 01.06.2021., na takvu isporuku je dužan zaračunati PDV.
Da li prodajom nekretnine postajem obveznik PDV-a ?
Pravila u vezi oporezivanja PDV-om definiraju da je svaka osoba koja u prethodnoj ili tekućoj kalendarskoj godini ostvari isporuku dobara ili usluga u vrijednosti višoj od 300.000 HRK postaje poreznim obveznikom. Pregledavajući izuzeća od navedenog pravila, istim je definirano da se u isporuke od 300.000 HRK ne ubrajaju gospodarska dobra. Daljnjim odredbama je definirano da se gospodarskim dobrima smatraju dobra koja prema računovodstvenim propisima spadaju u dugotrajnu imovinu.
Generalna računovodstvena pravila za razvrstavanje imovine u dugotrajnu imovinu su da ista mora biti korištena duže od godine dana. Naime, u slučaju da se nabavlja ili gradi građevinski objekt koji se nakon izgradnje planira prodati, sukladno računovodstvenim propisima, takva imovina bi se trebala razvrstati u zalihe (kratkotrajna imovina). Samim time, takve isporuke bi se ubrajale u isporuke za izračun praga od 300.000 HRK za ulazak u sustav PDV-a.
Imajući u vidu iznad navedene odredbe te slijepo prateći iste, nameće se zaključak da bi bez obzira što Vi kao fizička osoba niste u sustavu PDV-a, prodaja predmetnih nekretnina na iznad opisani način bi se mogla protumačiti gospodarskom djelatnošću te biste se, nakon što prodate prvu nekretninu, bili dužni upisati u sustav PDV-a.
Kako izbjeći ulazak u sustav PDV-a pri isporuci nekretnine
Predmetni rizik je moguće eliminirati na način da se isporuka nekretnine smatra isporukom gospodarskih dobara (ukoliko spada u dugotrajnu imovinu prema računovodstvenim propisima). Tako primjerice, ukoliko bi se obavljala djelatnost turističkog najma, utoliko bi se takva imovina kojom se obavlja djelatnost trebala razvrstati u dugotrajnu imovinu.
Samim time, naknadna isporuka takve imovine se ne bi ubrajala u isporuke za prag ulaska u sustav PDV-a.
Isto tako, ukoliko prođe rok od dvije godine od dana prvog nastanjenja odnosno upotrebe nekretnine, tada u svakom slučaju isporuka nije predmet oporezivanja PDV-om (bez obzira tko je isporučuje; obveznik PDV-a (Društvo) ili fizička osoba koja nije obveznik PDV-a).
Zašto je bitan datum prve upotrebe nekretnine
Prema odredbama Pravilnika o PDV-u prvo nastanjenje, odnosno korištenje nekretnine dokazuje se jednim od sljedećih dokumenata:
1) dokumentom nadležnog tijela o prebivalištu ili uobičajenom boravištu,
2) knjigovodstvenom evidencijom kojom se građevina odnosno njezini dijelovi stavljaju u uporabu,
3) bilo kojom drugom dokumentacijom kojom se dokazuje korištenje nekretnine i njezinih dijelova, kao što su: ugovor o najmu, ugovor o isporuci električne energije, vode i slično.
Ukoliko se odlučite predmetne apartmane prodati nakon isteka od dvije godine od stavljanja imovine u uporabu ili ih eventualno koristiti za kratkoročni najam do isteka spomenutog roka, utoliko dokazivanje po prvoj opciji (dokument o boravištu ili prebivalištu) nije moguće u konkretnoj situaciji Društva/Vas kao fizičke osobe).
Vezano za drugu opciju, prema kojoj se građevina, odnosno njezini dijelovi stavljaju u uporabu u konkretnom slučaju je moguća opcija. Međutim, postavlja se pitanje da, ako porezno tijelo protumači da je cilj Društva bila prodaja apartmana (što podrazumijeva da se trebaju držati evidentiranima na zalihama), postoji rizik da Porezna uprava neće prihvatiti knjigovodstvenu evidenciju kao relevantnu, odnosno samo temeljnicu ili odluku Društva da se imovina stavlja u uporabu.
Potrebno je da se svaki apartman stvarno iznajmi i da se s tim danom imovina stavi u uporabi i počne računati protek roka od dvije godine.
Također je potrebno da se kod izlaznih računa za najam (i ugovora ako se iznajmljuju agencijama, eventualno evidencijama o boravku gosta) specificira koji apartman se od kada počinje iznajmljivati odnosno da se iz istog vidi kada je već započeto korištenje pojedinog apartmana, a sve kako bi se Poreznoj upravi u slučaju nadzora ostavilo što manje prostora i argumenata za osporavanje da je s datumom koji naznači Društvo ili Vi, datum prve upotrebe pojedinog apartmana stavljenog u uporabu, a ne primjerice kasniji datum.
Kako se radi Ispravak pretporeza kod prodaje nekretnine ?
Potrebno je napomenuti da, u slučaju kad Društvo prodaje apartmane oslobođene PDV-a prema kojima je kupac obvezan platiti PPN, postoji obveza ispravka pretporeza koji se odnosi na nabavku i gradnju apartmana. Naime, u tom slučaju Društvo prodaje apartmane bez obračunavanja PDV-a te treba provesti ispravak pretporeza koji se provodi odjednom za cijelo preostalo razdoblje ispravka.
Navedeno podrazumijeva da je Društvo dužno vratiti (platiti) dio pretporeza kojega je priznalo pri kupnji i gradnji. Tako je definirano da se kod promjene mjerodavnih uvjeta vezanih za odbitak pretporeza mora vratiti državi dio pretporeza koji je bio zaračunat za gospodarska dobra.
Navedeno konkretno znači da, ako Društvo, primjerice nakon druge godine od datuma prve uporabe nekretnine, proda nekretninu bez PDV-a sukladno generalnom pravilu – proteklo više od dvije godine, mora državi vratiti razmjerni dio pretporeza. Kod nekretnina je zakonodavac odredio paušalno razdoblje od 10 godina, što bi u konkretnom slučaju značilo da Društvo mora vratiti 8/10 korištenog pretporeza ukoliko 2/10 iskoristi za oporezive isporuke (najam), a preostalih 8 za neoporezivu prodaju ili najam van sustava PDV-a.
Primjerice, ukoliko Društvo za gradnju 5 apartmana odbije EUR 110.000 pretporeza te ukoliko neposredno nakon isteka roka od dvije godine prodaje predmetne nekretnine, utoliko je dužno vratiti EUR 88.000 odbijenog pretporeza (8/10*110000).
Vezano za prodaju od strane fizičkih osoba, ukoliko nije korišteno pravo na pretporez, utoliko nema niti obveze ispravka pretporeza.
Odnos međusobnih isporuka fizičke osobe i Društva prema ortačkom ugovoru
Odredbe Zakona o porezu na dodanu vrijednost definiraju da je predmet oporezivanja PDV-om svaka isporuka koju obavi obveznik PDV-a ako zakonom nije drugačije definirano. Tako je odredbama Pravilnika o PDV-u definirano da , ako se radi o razmjeni, tada i takva isporuka podliježe oporezivanju.
U vezi ortačkog ugovora, Porezna uprava zauzima stav da u slučaju kada se radi o razmjeni zemljišta i građevinskog objekta, dolazi do dva prometa, izvođača koji snosi troškove gradnje i koji je dužan zaračunati PDV za svoje isporuke te prometa kada fizička osoba obavlja isporuku dijela zemljišta prema izvođaču koji snosi troškove gradnje.
Plaćanje poreza na promet nekretnina
Odredbe Zakona o porezu na promet nekretnina definiraju da se porez na promet nekretnina plaća po stopi od 3% na stjecanje nekretnina. Navedeno znači da će kupac apartmana biti u obvezi platiti porez na promet nekretnina ukoliko mu fizičke osobe/Društvo prodaju apartman bez PDV-a.
Dalje je potrebno imati u vidu da postoje izuzeća prema kojima se porez na promet nekretnina ne plaća. U slučaju kada se isporučuje nekretnina čija isporuka je oporeziva PDV-om, ista je oslobođena od plaćanja poreza na promet nekretnina. Isto tako, Zakonom je definirano da, ako se nekretnina unosi u kapital trgovačkog društva, porez na promet nekretnina se ne plaća.
Alternativno, ako se zemljište ne unosi u kapital Društva (već ako bi se radilo o razmjeni prema ortačkom ugovoru), tada bi Društvo bilo dužno platiti PPN za dio zemljišta nad kojim stječe vlasništvo.
Ako imate dodatnih pitanja ili Vam je potrebno savjetovanje, slobodno nam se obratite.
Ovlašteni revizori | Ovlašteni interni revizori | Ovlašteni procjenitelji | Ovlašteni računovođe | Ovlašteni investicijski savjetnici | ACCA (Association of Certified Chartered Accountants)| Certified Management Consultants
