Tržišni pristup procjene vrijednosti daje indikaciju vrijednosti usporedbom imovine s identičnom ili usporedivom (koja je slična) imovini čija je cijena poznata.

Primjena tržišnog pristupa procjeni vrijednosti

 Tržišni pristup procjene vrijednosti treba primijeniti i dati mu značajnu težinu pod sljedećim okolnostima:

• predmetna imovina je nedavno prodana u transakciji koja se može uzeti u obzir kao osnova vrijednosti,
• predmetnom imovinom ili vrlo sličnom imovinom se aktivno javno trguje, i/ili
• opažene su česte i/ili nedavne transakcije sa suštinski sličnom imovinom.

Alternativni pristup tržišnom pristupu procjeni vrijednosti

Potrebno je razmotriti može li se primijeniti neki drugi pristup koji potvrđuje indikaciju vrijednosti iz tržišnog pristupa kada:

1. Transakcije predmetnom imovinom ili znatno sličnom imovinom nisu nedavne uzimajući u obzir razinu volatilnosti i aktivnosti tržišta.
2. Imovinom ili znatno sličnom imovinom se javno trguje, ali ne aktivno.
3. Informacije o tržišnim transakcijama su dostupne, ali se usporediva imovina značajno razlikuje od predmetne imovine, te moguće zahtijeva subjektivne usklade.
4. Informacije o nedavnim transakcijama nisu pouzdane (tj.glasine, nepotpune informacije, sinergijski kupac, nije nezavisna transakcija, prisilna prodaja itd.).
5. Kritički element koji utječe na vrijednost imovine je cijena koju bi postigla na tržištu, a ne trošak gradnje ili njena sposobnost stvaranja prihoda.

Nerijetko nije moguće pronaći tržišni dokaz transakcije identičnom ili sličnom imovinom. U situacijama kada se ne koristi tržišni pristup, treba maksimizirati upotrebu tržišnih ulaznih podataka u  primjeni drugih pristupa (npr.tržišna mjerila vrijednosti poput stvarnog prinosa i stopa povrata).

Kada se usporedive tržišne informacije ne odnose na identičnu ili u osnovi istu imovinu, potrebno je provesti usporednu analizu kvalitativnih i kvantitativnih sličnosti i razlika između usporedive imovine i predmetne imovine. Često će biti potrebne usklade na osnovi te usporedne analize. Usklade moraju biti razumne nužno je dokumentirati razloge usklada i kako su kvantificirane.

Tržišni pristup često koristi tržišne multiplikatore izvedene iz skupa usporedivih podataka, svaki s različitim multiplikatorima. Odabir prikladnog multiplikatora unutar raspona zahtijeva prosudbu i uzimanje u obzir kvalitativnih i kvantitativnih čimbenika.

Metoda usporedivih transakcija

Metoda usporedivih transakcija (ili metoda prethodnih transakcija), također poznata kao metoda transakcijskih smjernica koristi informacije o transakcijama imovinom koja je ista ili slična predmetnoj imovini da bi došla do indikacije vrijednosti.

Ako se dogodilo nekoliko nedavnih transakcija, potrebno je uzeti u obzir cijene identične ili slične imovine koja kotira na burzi ili je ponuđena na prodaju ako je relevantnost tih informacija jasno ustanovljena, kritički analizirana i dokumentirana.

Usporedivi dokazi i multiplikatori

Metoda usporedivih transakcija može koristiti mnoštvo raznih usporedivih dokaza, također poznatih kao jedinice usporedbe koje čine osnovu usporedbe. Na primjer nekoliko od mnogih uobičajenih jedinica usporedbe korištenih za ulaganja u nekretnine uključuju cijenu po kvadratnoj stopi (ili po kvadratnom metru), rentu po kvadratnoj stopi (ili po kvadratnom metru) i stope kapitalizacije.  Neke od mnogih jedinica usporedbe koje se koriste u procjeni vrijednosti poduzeća uključuju multiplikatore EBITDA (zarada prije kamata, poreza, deprecijacije i amortizacije), multiplikatore zarade, multiplikatore prihoda, i multiplikatore knjigovodstvene vrijednosti.  Neke od mnogih uobičajenih jedinica usporedbe koji se koriste u procjeni vrijednosti financijskih instrumenata koriste mjerenja poput prinosa i raspona kamatnih stopa. Jedinice usporedbe koje koriste sudionici mogu se razlikovati između razreda imovine te između industrija i zemalja.

Prinosi financijskih instrumenata

Podskup metode usporedivih transakcija je matrično određivanje cijena koje se uglavnom koristi za procjenu nekih vrsta financijskih instrumenata, poput dugovnih vrijednosnih papira bez isključivog oslanjanja na kotacije za određene vrijednosne papire, već radije oslanjajući se na odnos vrijednosnih papira prema drugim listanim referentnim vrijednosnim papirima i njihovim svojstvima (tj. prinos).

Koraci kod primjene metode usporedivih transakcija

Ključni koraci u metodi usporedivih transakcija su:

1. identificirati jedinice usporedbe koje koriste sudionici na relevantnom tržištu,
2. identificirati relevantne usporedive transakcije i izračunati ključne pokazatelje procjene vrijednosti za te transakcije,
3. provesti dosljednu usporednu analizu kvalitativnih i kvantitativnih sličnosti i razlika između usporedive imovine i predmetne imovine,
4. provesti potrebne usklade, ako ih ima, pokazatelja procjene vrijednosti da pokažu razlike između predmetne imovine i usporedive imovine
5. primijeniti usklađene pokazatelje procjene vrijednosti na predmetnu imovinu, i
6. ako je korišteno više pokazatelja procjene vrijednosti, uskladiti indikaciju vrijednosti.

Kriterij za odabir usporedivih transakcija

Usporedive transakcije treba izabrati u sljedećem kontekstu:

• općenito se preferira nekoliko transakcija, a ne samo jedna transakcija ili događaj,
• dokazi transakcija vrlo slične imovine (idealno identične) daju bolju indikaciju vrijednosti od imovine kod koje cijene transakcije zahtijevaju značajne usklade,
• transakcije koje su se dogodile bliže datumu procjene vrijednosti su reprezentativnije za tržište na taj datum od starijih transakcija, posebno na volatilnim tržištima,
• za većinu osnova vrijednosti, transakcije bi trebale biti “nezavisne” između nepovezanih strana,
• treba biti dovoljno informacija o transakciji kako bi se razvilo razumno shvaćanje usporedive,
• informacije o usporedivim transakcijama trebaju biti iz pouzdanog i povjerljivog izvora, i
• stvarne transakcije pružaju bolje dokaze procjene vrijednosti od namjeravanih transakcija.

Analiza, usklada i odabir usporednih transakcija

 Razlike između usporedivih transakcija i predmetne imovine se trebaju analizirati i uskladiti. Najčešće razlike zbog kojih je potrebno napraviti usklade su sljedeće:

• značajne osobine (starost, veličinu, specifikacije, itd.),
• relevantna ograničenja bilo na predmetnoj imovini bilo na usporedivoj imovini,
• zemljopisni položaj (lokacija imovine i/ili lokacija na kojoj će imovina biti predmet transakcije/upotrebe)
• ekonomsko i regulatorno okruženje,
• profitabilnost ili sposobnost imovine da stvara dobit,
• povijesni i očekivani rast,
• prinosi/anuitetni kamatnjaci,
• vrste kolaterala,
• neobični uvjeti u usporedivim transakcijama,
• razlike u odnosu na utrživost i kontrolne karakteristike usporedive i predmetne imovine, i
• karakteristike vlasništva (npr. zakonski oblik vlasništva, iznos postotka vlasništva).

Javite nam se za više informacija o ostalim metodama procjene vrijednosti.

Autori: ALPHA CAPITALIS tim 

Ovlašteni revizori | Ovlašteni interni revizori | Ovlašteni procjenitelji | Ovlašteni računovođe | Ovlašteni brokeri | ACCA (Association of Certified Chartered Accountants) | CFA (Chartered Financial Analyst)

…više o autorima